Aunque hoy existen más herramientas de financiación y subsidios para comprar vivienda, alcanzar este objetivo es más difícil que hace cinco décadas. ¿Qué factores explican este fenómeno? Una mirada respaldada por inteligencia artificial revela las claves.
Para millones de personas en América Latina, tener vivienda propia sigue siendo uno de los logros más importantes a nivel personal y familiar. No solo representa estabilidad y seguridad, sino también la posibilidad de construir patrimonio y asegurar bienestar a largo plazo.
Sin embargo, la adquisición de un inmueble residencial se ha vuelto cada vez más desafiante. ¿Siempre fue así? La historia demuestra que no.
Con el apoyo de modelos de inteligencia artificial que analizan datos históricos, económicos y demográficos, es posible comprender cómo ha evolucionado el acceso a la vivienda en las últimas cinco décadas, y qué factores han provocado los cambios estructurales actuales.
De la autoconstrucción al mercado formalizado
En los años 70 y 80, era habitual que las familias adquirieran lotes económicos y construyeran sus viviendas de manera progresiva, a medida que sus ingresos lo permitían. En aquella época, los precios de la tierra y la construcción eran mucho más accesibles en proporción a los salarios promedio.
No obstante, también existía un déficit habitacional considerable y la informalidad dominaba el desarrollo urbano. Muchas viviendas carecían de servicios públicos adecuados y de planificación urbanística.
Con la llegada de los años 90, los procesos de liberalización económica impulsaron una transformación profunda. El acceso al crédito hipotecario se expandió gracias a la apertura de los mercados financieros y a nuevas políticas públicas. Aunque esto facilitó que más personas accedieran a financiamiento, también generó una presión alcista en los precios de la vivienda.
Una tendencia que no se detuvo
A partir de los 2000, el crecimiento de las clases medias, el dinamismo económico y la urbanización acelerada impulsaron una demanda cada vez mayor de vivienda formal, tanto nueva como usada. Según los datos analizados por la IA, entre 2010 y 2019 los precios de la vivienda nueva crecieron, en promedio, un 7,6 % anual en América Latina.
Incluso la crisis provocada por la pandemia en 2020 no frenó esta tendencia. Al contrario, en muchos países como Colombia, México y Chile, los precios siguieron aumentando debido a factores como la escasez de suelo urbanizable, el incremento en los costos de construcción y el desplazamiento de la demanda hacia zonas suburbanas y de segunda residencia
Hoy en día, comprar una vivienda en ciudades principales representa una inversión mucho más alta en comparación con los ingresos promedio. En lugares como Bogotá, Ciudad de México, Lima o Santiago, los precios de la vivienda se han multiplicado entre 7 y 10 veces desde los años 80, mientras que los salarios apenas han crecido entre 2 y 3 veces en el mismo periodo.
Factores que han transformado el mercado
-
Urbanización acelerada: El crecimiento de las ciudades ha generado una demanda desbordada de vivienda, presionando los precios.
-
Restricciones de suelo: La escasez de terrenos disponibles para nuevos desarrollos ha encarecido los proyectos inmobiliarios.
-
Déficit habitacional: A pesar de los esfuerzos gubernamentales, persiste una falta estructural de viviendas adecuadas para las nuevas generaciones.
-
Costos de construcción: El aumento de los precios de materiales y mano de obra se ha trasladado inevitablemente a los compradores finales.
-
Crecimiento desigual de los ingresos: Mientras los precios de los inmuebles han escalado rápidamente, los salarios no han tenido un crecimiento proporcional.
Estos elementos han configurado un mercado inmobiliario más complejo y costoso, donde el acceso a la vivienda depende no solo del ahorro personal, sino también del acceso a crédito, subsidios y, en algunos casos, de ayuda intergeneracional.
Perspectivas para el futuro
El reto para los próximos años será garantizar que las políticas de vivienda respondan a las nuevas realidades demográficas, económicas y tecnológicas. Innovaciones como la construcción industrializada, el desarrollo de ciudades intermedias y el uso de inteligencia artificial para planificar proyectos más eficientes podrían ser parte de la solución.
Acceder a una vivienda propia sigue siendo posible, pero hoy exige más planificación financiera, mayor acceso a herramientas de apoyo, y, sobre todo, políticas públicas que reconozcan las dinámicas cambiantes de las ciudades y las necesidades de sus habitantes.
